התחדשות עירונית הינו תהליך הנעשה לחידוש אזורים ותיקים כאשר מצבם של המבנים והתשתיות ירוד. תהליך זה מאפשר חידוש וריענון של אזור, מספר מבנים או מבנה בודד. בהליך של התחדשות עירונית כל צד מלווה בשמאי, שמאי מטעם הדיירים ושמאי מטעם היזם.

משרדנו מתמחה בליווי וייעוץ מטעם הדיירים.

רקע על עבודת השמאי מטעם הדיירים בהליך של התחדשות עירונית:

ניתוח התכנות וכדאיות כלכלית של הפרויקט

שמאי מקרקעין בפרויקט התחדשות עירונית מטעם הדיירים מלווה את הפרויקט ומשמש כיועץ מקצועי ואסטרטגי. השמאי מהווה עין מקצועית מטעם הדיירים ואמון על שמירת האינטרסים שלהם מול היזם.

כאמור, מטרת הליווי הינה להבטיח שזכויות הדיירים והאינטרסים של הדיירים מוגנים.

ניקוד דירות

תפקיד השמאי הינו להכין טבלאות ניקוד הקובעות את סדר בחירת הדירות החדשות על ידי בעלי הדירות.

שלב ראשון - הכנת טבלה המתייחסת לדירות הקיימות. תחילה, מגיע שמאי לבקר בכל דירה ודירה כאשר לאחר הביקור קובע השמאי שווי לכל אחת מהדירות זאת על בסיס שטחה, קומתה, מצבה הפיזי, חזיתות, כיווני אוויר וכו'. למעשה, שווי הדירה בשלב הראשון הינו בסיס לקביעת חלקה היחסי של הדירה מתוך כלל המבנים המיועדים לפינוי.

שלב השני – הכנת טבלת ניקוד המתייחסת לדירות החדשות העתידות להיבנות בפרויקט.

שתי הטבלאות יאפשרו, בין היתר, לקבוע את סדר בחירה של הדירות החדשות בפרויקט, את האיזונים הכספיים או שווה ערך כסף (כמו חניה או מחסן) שבין הדייר ליזם.

שיטת ניקוד הדירות נערכת על ידי שמאי מקרקעין מטעם בעלי הדירות הקיימות ולכן היא משקפת בצורה אובייקטיבית ביותר את שווי הדירות הקיימות.

דמי שכירות

תפקיד השמאי לבדוק האם גובה דמי השכירות המוצעים על ידי היזם לדיירים בשלב הריסת הבניין הינה הוגנת ותואמת את גובה דמי השכירות המוצעים בשוק החופשי לדירה דומה בעלת מאפיינים זהים.

ערבות בנקאית

השמאי קובע את גבוה הערבויות שצריכים בעלי הדירות לקבל מגוף המימון אשר ילווה את הפרויקט. ערבויות אלו יסייעו לשמור על זכויות הדיירים במצבי קיצון.

איזון אינטרסים בין היזם לדיירים

מטרת היזם הינה להגדיל את זכויות הבניה כמה שיותר כך יוכל להניב שיעור רווחיות גבוה יותר, לעומת זאת אינטרס הדיירים הינו לקבל דירה חדשה בפרויקט בעלת שטח גדול יותר ורמת גימור גבוהה יותר.

תפקיד השמאי לדאוג לאיזון בין האינטרסים של היזם לבין האינטרסים של בעלי הדירות. המטרה המשותפת של שני הצדדים הינה שהפרויקט יהיה רווחי כך שיוכל לצאת לפועל.

דייר סרבן

דייר סרבן הינו דייר שמסרב לחתום על חוזה מול היזם ומעכב את ביצוע הפרויקט. היזם מציע תמריצים שבעיני חלק מהדיירים יכולים להיראות כלא כדאיים.

בבואו של שמאי לפתור את הסוגייה, יבדוק מהן טענות הדייר ויקבע אם טענותיו מהותיות או שאינן מהותיות.

להלן הדרכים שהשמאי יפעל כנגד דיירים המסרבים לחתום מול היזם לביצוע פרויקט התחדשות עירונית:

חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי) אשר מסדיר את הרוב הדרוש לביצוע פרויקט ואת הסעדים הבלתי סבירים לביצוע עסקת פינוי בינוי.

בהינתן הרוב הדרוש לקיום הפרויקט ואם לדעת השמאי טענת הדייר אינה סבירה יכול השמאי לכפות על הדייר זאת במסגרת תביעה משפטית.

קיימים לא מעט מקרים שפרויקט תקוע בגלל דייר סרבן. תפקיד השמאי לנסות ולפתור בעיה זו כך שיסכים ולחתום על החוזה מול היזם לצורך ביצוע הפרויקט. אנו בודקים את טענות הדייר ומנסים להגיע לעמק השווה אל מול היזם. כאשר דבר זה אינו צולח פועל השמאי בדרכים נוספות.