ההבדל בין שווי שוק לשווי לבטוחה

מהי בטוחה ?

בטוחה למעשה הינה שעבוד של נכס כבטוחה לקיומו של חיוב.

בעל השעבוד, הנושה, יכול לממש את השעבוד במקרה שבו אין החיוב מקוים.

מהי משכנתא ?

משכנתה הינה אחת מששה סוגים של זכויות במקרקעין ומשמעותה שעבוד של נדל"ן על ידי בעל הזכויות לטובת אחר על מנת להבטיח את זכויותיו. משכנתה הינה בטוחה לאשראי.

משכנתה במקרקעין לרוב דורשת רישום במקום המיועד לכך, קרי לשכת רישום המקרקעין וזאת כתנאי לתוקפה כלפי צד ג' שעליו לדעת על השעבוד.

שווי שוק

הסכום הסביר שבו היו נמכרות הזכויות בנכס המוצע לשמש כבטוחה לאשראי, במועד הקובע לשומה, בין קונה מרצון למוכר ברצון, ללא אילוץ, לאחר חשיפה סבירה של הנכס בשוק, כשהצדדים פועלים בידיעה, בשיקול דעת, בזהירות וללא כפיה.

ערך למטרת בטוחה

ערך זה מהווה את השווי המתקבל בשיטת ניתוח שמרנית לאחר שנוכו משווי השוק כל מרכיבי השווי ספקולטיבי (פיזי ותכנוני) ובהתבסס על הזכויות הקנייניות הקיימות, לרבות ניכוי מרכיבי שווי של זכויות שאינן ניתנות לשעבוד וכן ניכוי שווי החלקים בנכס שבהם לא ביקר השמאי.

דוגמאות לפער שבין שווי שוק לשווי לבטוחה 

דירה מחולקת (דוגמא 1)

בקביעת שווי שוק לדירה מחולקת השמאי מביא בחשבון את שווי השוק של הנכס בראייה של קונה מרצון ומוכר מרצון. השמאי מביא בחשבון את ערך ההנאות העתידיות של הנכס וגם את גורם הציפייה.

בקביעת שווי למטרת בטוחה לדירה מחולקת השמאי מתייחס לדירת המגורים כיחידת מגורים אחת, זאת בהתאם למותר בהיתר. יתרה מזאת, השמאי מביא בחשבון עלות השבה להיתר, קרי עלות השבת הנכס לקדמותו - יחידת מגורים אחת. 

ייעוד לפי היתר הבניה (דוגמא 2)

בקביעת שווי שוק לנכס מקרקעין השמאי מביא בחשבון את השווי שהיו נמכרות הזכויות בין קונה מרצון למוכר מרצון.

בקביעת שווי למטרת בטוחה השמאי מביא בחשבון את השימוש המותר זאת בהתאם לתכניות הבניה והיתרים. 

קיים הבדל בין הפן הקניני לבין הפן התכנוני. כאשר במקרה דנן בהתאם לתשריט הבית המשותף שטח המחסן מופיע כחלק בלתי נפרד מדירת המגורים. בהיתר הבניה שטח זה מופיע בייעוד לאחסנה. בקביעת שווי שוק, יביא בחשבון השמאי את כלל שטח הדירה, כולל שטח המחסן, בהתאם לשווי למגורים. זאת בשונה מקביעת שווי למטרת בטוחה, שבה יביא בחשבון השמאי את שטח המחסן בייעוד לאחסנה. אין צורך להסביר כי שווי לאחסנה נמוך משמעותית משווי למגורים.

חריגות בניה (דוגמא 3)

בקביעת שווי שוק לנכס מקרקעין הכולל חריגות בניה, השמאי מביא בחשבון את שטח הנכס בהתאם לבנוי בפועל, זאת בכפוף לקיומן של זכויות בניה בלתי מנוצלות המאפשרות אישור המצב הקיים. בנוסף, יביא השמאי בחשבון את עלות הכשרת חריגות הבניה.

בקביעת שווי למטרת בטוחה לנכס מקרקעין הכולל חריגות בניה יביא השמאי בחשבון את השטח המותר בהתאם להיתר הבניה בלבד. יתרה מזאת, השמאי יביא בחשבון את עלות השבת הנכס לקדמותו – בהתאם למותר בהיתר הבניה.

במבנה מסחר ומשרדים הכולל 3 קומות מעל לקומת קרקע מסחרית, בהתאם להיתר שטח הבניה בקומה השלישית הינו נמוך משטח קומה טיפוסית. בהתאם לבנוי בפועל כלל קומת הגלריה בשטח קומה טיפוסית. בעל הזכויות משכיר שטח הבנוי ללא היתר לשימושי משרדים. בשווי שוק יביא השמאי בחשבון שטח בנוי זה, זאת בכפוף לקיומן של זכויות נוספות המאפשרות הכשרת שטח זה בהיתר. השמאי יביא בחשבון עלות הכשרת שטח זה. לעומת זאת בשווי למטרת בטוחה אין השמאי יכול להביא בחשבון שטח זה בשווי הנכס.