מה תפקידו של השמאי בליווי דיירים בפרויקט התחדשות עירונית

רקע על עבודת השמאי מטעם הדיירים בהליך של התחדשות עירונית:

1. ניתוח התכנות וכדאיות כלכלית של הפרויקט

שמאי מקרקעין בפרויקט התחדשות עירונית מטעם הדיירים מלווה את הפרויקט ומשמש כיועץ מקצועי ואסטרטגי. השמאי מהווה עין מקצועית מטעם הדיירים ואמון על שמירת האינטרסים שלהם מול היזם. 

2. ניקוד דירות

תפקיד השמאי הינו להכין טבלאות ניקוד הקובעות את סדר בחירת הדירות החדשות על ידי בעלי הדירות. כאשר מטרת הטבלאות, בין היתר, לקבוע את סדר בחירה של הדירות החדשות בפרויקט, את האיזונים הכספיים או שווה ערך כסף (כמו חניה או מחסן) שבין הדייר ליזם.

שיטת ניקוד הדירות נערכת על ידי שמאי מקרקעין מטעם בעלי הדירות הקיימות ולכן היא משקפת בצורה אובייקטיבית ביותר את שווי הדירות הקיימות.

3. דמי שכירות

תפקיד השמאי לבדוק האם גובה דמי השכירות המוצעים על ידי היזם לדיירים בשלב הריסת הבניין הינה הוגנת ותואמת את גובה דמי השכירות המוצעים בשוק החופשי לדירה דומה בעלת מאפיינים זהים.

4. ערבות בנקאית

השמאי קובע את גבוה הערבויות שצריכים בעלי הדירות לקבל מגוף המימון אשר ילווה את הפרויקט. ערבויות אלו יסייעו לשמור על זכויות הדיירים במצבי קיצון.

5. איזון אינטרסים בין היזם לדיירים

מטרת היזם הינה להגדיל את זכויות הבניה כמה שיותר כך יוכל להניב שיעור רווחיות גבוה יותר, לעומת זאת אינטרס הדיירים הינו לקבל דירה חדשה בפרויקט בעלת שטח גדול יותר ורמת גימור גבוהה יותר.

6. דייר סרבן

דייר סרבן הינו דייר שמסרב לחתום על חוזה מול היזם ומעכב את ביצוע הפרויקט. היזם מציע תמריצים שבעיני חלק מהדיירים יכולים להיראות כלא כדאיים. 

בבואו של שמאי לפתור את הסוגייה, יבדוק מהן טענות הדייר ויקבע אם טענותיו מהותיות או שאינן מהותיות.